金融支持房地产业“三箭齐发”,资金叠加效应如何?

21世纪经济报道记者 张敏 实习生 胡暄悦 北京报道

  对需求端给予空前的支持后,监管部门正在房地产融资端迅速发力。

  11月28日,证监会表示,即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。股权融资的“破冰”,也被认为是支持房地产的“第三支箭”。

  过去一个月内,监管部门将融资的“三支箭”陆续射向房地产,此前的“两支箭”分别是在银行信贷和债券融资上给予支持。期间,两部门还出台了“金融16条”,对房地产进行支持。

  回溯楼市调控的历史,如此密集又重磅的政策支持十分罕见。虽然监管层对资金的使用有一定限制,但其释放的积极信号已毋庸置疑。11月29日,A股房地产开发、房地产服务板块均现大涨,多支股票涨停;港股的涉房板块也出现大涨。

  在房地产市场销售难有起色、企业流动性风险加剧的情况下,这些政策能否起到“及时雨”的效果?

  “三支箭”首次射向房地产

  2018年11月6日,央行行长易纲在接受新华社记者采访时说,货币“池子”里的水很多,但需要让资金流到“缺水”的民营企业手里。经国务院批准,人民银行会同有关部门,从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合,支持民营企业拓宽融资途径。

  此次率先射向房地产的,是“第二支箭”。2022年11月8日晚,中国银行(3.140, 0.03, 0.96%)间交易商协会官网发布消息称,将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),由央行再贷款提供资金支持,预计可提供约2500亿元民营企业债券融资,后续还有望扩容。

  此后,龙湖、美的置业、金辉获准发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据,成为首批受益的房企。金地等民企也向交易商协会表达了储架式注册发行意向。

  11月中旬,央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,有16个方面的内容,对房地产相关领域进行金融支持。该文件也被称为“金融16条”。

  作为“金融16条”的落实,国有六大行率先向优质房企提供了万亿级的授信额度,后陆续又有其他商业银行向房企提供授信。这也是房地产融资的“第一支箭”。

  对于“第三支箭”的落地,市场早有预期。10月20日,中国证券报报道称,对于涉房地产企业,证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。11月21日,证监会主席易会满在“2022金融街(5.850, 0.53, 9.96%)论坛年会”上表示,“要密切关注房地产行业面临的困难挑战,支持实施改善优质房企资产负债表计划,继续支持房地产企业合理债券融资需求,支持涉房企业开展并购重组及配套融资,支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”

  11月28日晚间,证监会网站公布了对易会满上述表态的5条解读,其中前两条涉及股权融资的松绑,意味着“第三支箭”正式落地。

  这也是“三支箭”首次射向房地产领域。

  短短的20天时间里连续释放“三支箭”,释放出的积极信号已毋庸置疑。其中,“第三支箭”引发的反响最为强烈——自2010年以来,尚无房企在A股直接上市(仅有少数房企实现了借壳上市);房企在A股的再融资,同样也停滞多时。

  民营房企的困境

  对于流动性仍然受限的房地产业来说,以“三支箭”为代表的此轮金融支持,无异于久旱逢甘霖。

  2021年下半年以来,在推进行业“去杠杆”的背景下,房地产业的信贷环境骤然紧缩。由于在融资、销售两端均受到影响,房地产业的流动性开始吃紧。

  当年年末,监管部门开始推出稳楼市政策,试图在执行层面纠偏。到2022年,这种尝试仍在继续。据中原地产统计,截至11月15日,今年各级监管部门出台的稳楼市政策已经超过1000次,频次为历史新高。从政策力度上,经过今年的三次降息,以及对限购、限贷等措施的优化,购房者的信贷门槛已经降至历史新低。

  但由于疫情防控、经济波动等多重因素影响,房地产市场并未真正回暖。根据国家统计局的数据,今年前10月,全国商品房销售面积为11.12亿平方米,同比下降22.3%;商品房销售额10.88万亿元,同比下降26.1%。同期,房地产开发企业到位资金同比下降24.7%,降幅连续8个月扩大。

  其中,以往杠杆率高、扩张速度快的民营房企,受影响较为明显。且相比国资房企,民企更难获得融资,从而加剧了其困境。

  从去年下半年开始,民营房企在土地市场的参与度就明显下滑。为防止出现流拍、流标,地方国资托底现象日渐凸显。据中指研究院的统计,2022年首批次集中供地中,央国企和地方国资拿地金额占比达72%,二批次和三批次集中供地中,该比例则在八成以上。

  目前已经出现债务违约的房企,也以民营企业为主。

金融支持房地产业“三箭齐发”,资金叠加效应如何?

  北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,从去年下半年算起,这轮房地产市场的下行周期已经长达17个月,为历史最长,调整深度也堪称空前。在对需求端的支持政策已应出尽出的情况下,从融资端注入“活水”已经刻不容缓。

  他表示,对占据市场主流的民营房企进行金融支持,更容易提振整个行业的信心。

  从“救项目”到“救企业”

  对于“三支箭”的政策效果,业界有不同看法。一种观点认为,部分房企已经出现债务违约,并引发了一系列连锁反应,导致企业在债务泥潭中积重难返。此时的金融支持,其效果待观察。

  另一种观点则认为,对于仍在积极自救,且基本面尚可的房企来说,政策积极的一面不容忽视。

  前述房企人士指出,今年以来,很多地方政府出台了纾困政策,但其基本原则是“救项目,不救企业”。相比之下,“三支箭”则是明确指向企业。这是对现有政策的重要补充,也是这轮金融支持措施最重要的意义所在。

  但他也提醒,从监管部门近期的口径上看,政策指向一直是“优质房企”。因此,基本面较差的企业恐怕很难获得支持。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道表示,信贷和债券“两支箭”,面对的融资主体、融资规模是有限的,而且在信贷投放、债券发行方面,需要开发商提供合格抵押物、担保和反担保。出于对风险的担心,市场预期谨慎,加上合格抵押物、担保和反担保不足,业内人士对这两支箭的效果并不乐观。

  “第三支箭”则完全不同。资本市场上投资者分散,不同投资者对风险的判断不同。有的投资者可能认为市场已经见底,或资产价格相对低廉,值得入市。所以,可以依据其风险分散、价格发现的优势,最大程度地扩张融资能力。

  李宇嘉认为,“第三支箭”的启动,增加了一个很重要的渠道,连同第一、第二支箭一起,能够形成资金利好的叠加效应,从而提振金融机构、债券承购人的积极性,推动这两支箭的效果落地。再叠加其他方面的金融支持,其综合效果值得期待。

  有分析人士还指出,包括“三支箭”在内,近期的一系列金融支持政策中,资金用途都指向风险处置、项目建设和交付、保障房项目、上下游企业等,这种导向并不违背“保交楼,稳民生”的宗旨。

  但就整个房地产业而言,“三支箭”的效果仅仅体现在融资端。

  在房企的资金来源中,自有资金仅占一小部分,其余为销售回款和各类融资,二者占比大致相当,均在40%以上。

  因此,多数受访者认为,即使在理想状态下,“三支箭”也仅能缓解一时之需。只有提振行业信心,促进市场交易持续性回暖,才能使流动性问题真正解决。

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